Согласование перепланировки в доме-памятнике КГИОП

Если квартира, апартаменты или коммерческое помещение находятся в здании, имеющем статус объекта культурного наследия, любые работы по перепланировке возможны только после получения разрешения КГИОП. 
КГИОП (Комитет по охране памятников) — это государственный орган, отвечающий за сохранность объектов культурного наследия. В его компетенцию входят не только красивые лицевые фасады, но и помещения внутри здания. 

В каких случаях надо получать согласование в КГИОП

Если помещение расположено в доме-памятнике, без согласования с КГИОП запрещены любые работы, которые:

1. меняют планировку или площадь помещений;
2. затрагивают несущие и ограждающие конструкции;
3. предусматривают новые проёмы или изменение существующих;
4. меняют прокладку инженерных коммуникаций и расположение сантехнических приборов;
5. затрагивают элементы интерьера, включённые в предметы охраны.

Даже формальные «косметические» изменения могут быть признаны незаконными.
Компания «Соглас-Проект» профессионально проводит согласование перепланировок в домах-памятниках Санкт-Петербурга. Мы согласовываем перепланировки «под ключ» - от первичного анализа предметов охраны до регистрации изменений в ЕГРН, гарантируя законный результат без штрафов, отказов и переделок.

Штрафы за незаконную перепланировку

Самовольные работы в домах-памятниках квалифицируются как нарушение законодательства об охране объектов культурного наследия и влекут серьёзные последствия:

• штрафы для физических лиц — до 200 000 р.

На практике это означает потерю времени, денег и невозможность продать или узаконить объект.

• штрафы для юридических лиц — до 5 000 000 р. 
• предписание вернуть помещение в исходное состояние;
• ограничения на использование и распоряжение недвижимостью.

Почему согласование перепланировки в КГИОП — это сложно

Согласование перепланировки в доме-памятнике во многом сложней стандартной процедуры согласования перепланировки. В чём основные отличия:

• Проект перепланировки может изготавливать только проектная организация с лицензией Министерства культуры РФ. Обычные проекты для жилых домов КГИОП не принимает.
• Необходимо учитывать охранные обязательства и предметы охраны;
• Прохождение государственной историко-культурной экспертизы;
• Сложности с согласованием в Комитете по охране памятников;
• Согласование перепланировки не только в КГИОП, но и в МВК.

Процедура согласования перепланировки в доме-памятнике

1. Получение задания КГИОП на проектирование

Первый шаг - запрос Задания на проектирование в КГИОП, в котором определяются допустимые условия будущих проектных работ.

2. Разработка проектной документации

После получения Задания, можно приступать к разработке проекта. Проект перепланировки разрабатывается организацией, имеющей лицензию Министерства культуры РФ. А в проекте обязательно должен быть раздел по сохранению объекта культурного наследия.

3. Государственная историко-культурная экспертиза

Следующий этап – это прохождение ГИКЭ и кропотливая работа с экспертами, аккредитованными Министерством культуры.

4. Согласование проекта в КГИОП

После экспертизы проект подаётся в КГИОП для получения разрешения на проведение ремонтно-строительных работ.

5. Согласование перепланировки в МВК

Следующим шагом проектная документация проверяется Межведомственной комиссией на соответствие строительным, санитарным и пожарным нормам. Итоговый документ — решение МВК о согласовании проекта, который даёт право на проведение строительных работ.

6. Подготовка научного отчёта

После окончания ремонтных работ формируется научный отчёт для КГИОП с фотофиксациями и пояснениями.

7. Приёмка работ в КГИОП и МВК

Приёмку выполненных строительных работ осуществляют специалисты КГИОП, а потом специалисты МВК. Главное правило: все работы должны быть выполнены в полном соответствии с согласованным ранее проектом. Если имеются несоответствия – будет отказ. Итоговый документ – Акт приёмки объекта.

8. Внесение изменений в ЕГРН

На этом этапе, кадастровый инженер подготавливает технический план. Далее документы подаются в Росреестр на внесение изменений в ЕГРН. Итоговый результат – новая выписка ЕГРН с новой планировкой.

Какие документы нужны для согласования

Для прохождения процедуры требуются:

1. выписка из ЕГРН;
2. технический паспорт помещения;
3. задание КГИОП на проектирование;
4. проект перепланировки от лицензированной организации;
5. положительное заключение ГИКЭ;
6. сопроводительные заявления и дополнительные материалы.

Практические рекомендации от экспертов «Соглас-Проект»

• До начала проектирования необходимо запросить в КГИОП перечень предметов охраны по объекту;
• Обязательное проведение фотофиксации состояния помещения до перепланировки, в процессе и после завершения перепланировки;
• Обязательное сопровождение процесса согласования от профильной компании «Соглас-Проект». Самостоятельные попытки согласовать перепланировку в КГИОП точно закончатся потерей времени, нервов и денег. 

Согласование перепланировки в КГИОП с гарантией результата

«Соглас-Проект» – это опыт работы с домами-памятниками в Санкт-Петербурге с 2007 года. В нашем активе – многолетнее успешное взаимодействие с КГИОП и МВК во всех районах СПб и десятки согласованных перепланировок в домах памятниках.