Срочная помощь
в согласовании перепланировок!

Перепланировка в старом фонде. Всё что надо знать

Содержание:
  1. Особенности исторических зданий
  2. Памятка по перепланировкам в старом фонде
  3. Самовольная (незаконная) перепланировка в историческом здании
  4. Согласование перепланировки в старом фонде
  5. Узаконивание уже выполненной перепланировки в историческом доме
  6. Проведение технического обследования
  7. Согласованием кондиционеров и вентиляционных решёток на фасадах исторических домов
  8. Соглас-Проект: согласования перепланировок в исторических квартирах с гарантией результата!

Санкт-Петербург во всём мире знаменит красотой архитектуры исторического центра. Над каждым зданием в городе трудились лучшие архитекторы той эпохи. В наши дни недвижимость в историческом фонде пользуется огромным спросом. Жить в историческом доме престижно и статусно. А ещё, квартиры в старом фонде имеют ряд преимуществ для реализации дизайнерских идей и осуществления масштабных перепланировок.

К ним относятся: большие площади комнат, высокие потолки, позволяющие сделать антресольный этаж, красивейшие изразцовые камины, а также наличие 2-х отдельных входов в квартиру. А если из окон квартиры открываются виды на водную гладь Невы или на многочисленные исторические достопримечательности, квартира тут же становится желанным эксклюзивом.

Всегда надо помнить, что любая перепланировка помещения, согласно законодательства РФ должна быть законодательно утверждена. Помимо требований законодательства перепланировку обязательно стоит согласовать и по нижеприведённым причинам.

 

ПОЧЕМУ НАДО СОГЛАСОВЫВАТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ
  • Чтобы ваша недвижимость росла в цене
  • Чтобы не бояться проверок, предписаний и судебных приставов
  • Чтобы не ссориться
    с соседями 
  • Чтобы ваши дети были вам благодарны
  • Чтобы жить спокойно и счастливо

Красота исторических фасадов имеет и другую сторону – согласование перепланировок в старых домах на несколько порядков сложнее, дороже и трудозатратнее. Это объясняется рядом особенностей исторических зданий.

Особенности исторических зданий

  • Многочисленные перестройки здания. Исторические здания на протяжении нескольких веков постоянно перестраивались и реконструировались. Это же касается и инженерных систем. С течением времени, внутри зданий печное отопление менялось на водопроводное, прокладывались трубы водоснабжения и канализации, устраивались санузлы;
  • Износ конструкций здания. С течением времени, конструктивные элементы здания ветшают и частично разрушаются. Особенно это касается деревянных балок межэтажных перекрытий, которые подвержены воздействию сырости, плесени, грибка. Особенно это проявляется в зоне расположения санузлов;
  • Несоответствия планировок требованиям законодательства. Многие планировки квартир не соответствуют современным требованиям законодательства. Нередки случаи, когда обнаруживается нависание кухонной зоны над жилой комнатой нижерасположенной квартиры или наличие ванны в зоне кухни;

 

Нам доверяют звезды!
Согласование для Игоря Корнелюка

Памятка по перепланировкам в старом фонде

1. Проверка законность перепланировки

Чтобы быть уверенным в том, что осуществляемые изменения находятся в рамках закона, необходимо осуществить экспертную оценку перепланировки. Для этого возможно обратиться в нашу организацию.

2. Проведение технического обследования

Для всех исторических домов настоятельно рекомендуется проведение технического обследования стен и перекрытий из-за износа конструкций здания о котором упоминалось выше.

3. Проверка здания по реестру ОКН (реестр объектов культурного наследия)

Все исторические здания следует проверять по реестру ОКН. Если здание находится в данном реестре, значит зданию присвоен статус памятника, и оно находится под охраной КГИОП. В этом случае для квартир, которые находятся в этом здании, действуют гораздо более серьёзные требования в части перепланировок. Процедура согласования намного трудозатратней и дороже. Подробно об этом можно ознакомиться в статье Согласование проектов в КГИОП.

4. Согласование перепланировки квартиры в МВК

Согласование перепланировки – это обязательная процедура, на которой точно не стоит экономить. Суммы, затрачиваемые на ремонтно-отделочные работы в исторических зданиях несопоставимы со стоимостью согласования перепланировки.

5. Газовые плиты

Все манипуляции с газовой плитой необходимо проводить только после получения разрешения от газовых служб города.

6. Межкомнатные ненесущие перегородки

При проведении работ по перепланировке, большое внимание следует уделять межкомнатным перегородкам, когда планируется их снос. Особенно, в случаях, когда в доме имеются межэтажные перекрытия на деревянных балках. Демонтаж таких перегородок может привести к деформации деревянных перекрытий и образованию трещин и щелей в квартирах ваших соседей сверху и снизу.

7. Соблюдение режима проведения строительных работ

Это стандартное правило, которое следует неукоснительно соблюдать. В противном случае есть огромная вероятность навлечь на себя гнев соседей, управляющих организаций и Жилкомсервисов.

8. Оперативная уборка от мусора мест общего пользования

Демонтажные работы и удаление из квартиры строительного мусора часто сопровождаются загрязнением мест общего пользования (лестничных клеток, лестниц, лифтовых кабин). Всю грязь за собой необходимо оперативно убирать. Об этом должна быть предупреждена строительная бригада.

Самовольная (незаконная) перепланировка в историческом здании

На практике, мы не единожды сталкиваемся с тем, что многие собственники или не знают о необходимости согласования перепланировки или отказываются от согласования в попытке сэкономить. Как правило, такая «экономия» нецелесообразна и более того – может привести к гораздо более тяжёлым финансовым потерям. Ведь самовольную перепланировку, по судебному решению, требуется привести в первоначальный вид – а это очень значительные суммы, не говоря уже о потерянных нервах и времени.

Стоимость квартир в историческом центре всегда была немалой, а в последние годы побила все рекорды достигнув отметок в 350000 – 500000 рублей за квадратный метр. Стоимость строительных материалов также не отстаёт от стоимости недвижимости и давно перешагнула все разумные пределы. На этом фоне цена за согласование перепланировки в историческом фонде – это просто «спички». На которых точно не стоит экономить.

 

ПРОБЛЕМЫ И ОПАСНОСТИ САМОВОЛЬНОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ
  • Потеря до 50% от стоимости недвижимости
  • Приведение в исходное состояние по решению суда
  • Огромные потери нервов, времени и денег
  • Риск обрушения дома и уголовная ответственность
  • Опасность конфискации и продажи с торгов

Согласование перепланировки в старом фонде

К перепланировкам в исторических домах представители государственных органов предъявляют повышенные требования. Поэтому изготовить правильную проектную документацию и получить требуемое согласование без опыта и необходимых знаний крайне затруднительно, а подчас невозможно. Однако, сама процедура согласования практически ничем не отличается от согласования перепланировки обычной квартиры.

Стоит отметить, что кроме согласования с МВК (межведомственная комиссия при Администрации района), потребуются обязательные согласования с ОНДПР (пожарная инспекция) и с балансодержателем здания (УК, Жилкомсервис). Помимо этого, требуется получить в Комитете по охране памятников справку, что здание не относится к объектам культурного наследия.

Процедура согласования перепланировки

1

Бесплатный анализ объекта

2

Заключение договора

3

Сбор исходной информации

4

Разработка проектной документации

5

Согласование проекта в гос. инстанциях

6

Получение разрешения на перепланировку

7

Строительные работы

8

Кадастровый обмер помещения

9

Ввод объекта в эксплуатацию. Получение акта приёмки

10

Изготовление технического плана

11

Получение новой выписки ЕГРН

12

Наши поздравления!

 

Узаконивание уже выполненной перепланировки в историческом доме

Узаконить уже выполненную перепланировку всегда сложнее и дороже, чем получать согласование на перепланировку, по которой ещё ремонтно-строительные работы не проводились. Почему?

Во-первых, большинство квартир в исторических домах имеют какие-либо нарушения по планировке, что является источником дополнительных трудностей на этапе ввода квартиры в эксплуатацию.

Во-вторых, когда ремонтно-строительные работы в квартире уже выполнены, провести полноценное техническое обследование со вскрытием перекрытий или осмотром несущих конструкций не представляется возможным или несёт дополнительные траты на восстановление отделки при проведении подобных мероприятий.  

Проведение технического обследования

Техническое обследование всегда необходимо проводить перед началом проектных работ. В ходе обследования производится вскрытие внешнего слоя отделки стен и напольного покрытия. Производится осмотр состояния конструктивных элементов здания – несущих стен и перекрытий.

По результатам обследования выноситься решение о возможности или невозможности реализации задуманной перепланировки. Если обнаруживается, что деревянные перекрытия под воздействием влаги, плесени или грибка, потеряли несущую способность, то разрабатывается комплекс мер по усилению перекрытий для восстановления несущей способности.

Согласованием кондиционеров и вентиляционных решёток на фасадах исторических домов

Для покупателя недвижимости в историческом центре зачастую становится головной болью размещение кондиционеров на фасаде здания. В отличие от современных новостроек, на исторических домах нет установленных застройщиком систем центрального кондиционирования, специальных ниш, или декоративных экранов для монтажа наружных блоков кондиционеров. А есть только одни ограничения!

  1. Размещение кондиционеров согласно постановлению правительства Санкт-Петербурга № 40 от 31 января 2017 года допускается только на дворовых фасадах зданий – чтобы кондиционер не был виден с улиц и парковых зон.
  2. Не допускается установка кондиционера на архитектурных элементах фасада.
  3. Если здание является объектом культурного наследия, то размещение кондиционера допускается только в скрытых нишах и только после проведения государственной историко-культурной экспертизы и согласования в Комитете по охране памятников (КГИОП). Это долгий и дорогостоящий процесс, на который не все решаются.

Более подробно с условиями размещения кондиционеров на фасаде здания и процедурой оформления, можно ознакомиться в статье про согласование кондиционеров.

Соглас-Проект: согласования перепланировок в исторических квартирах с гарантией результата!

Квартиры в исторических домах – это всегда непросто. Непросто купить – потому что дорого стоит, непросто сделать ремонт – потому что всё требует замены, непросто согласовать – потому что имеется множество нюансов и ограничений. Квалификация специалистов компании «Соглас-Проект» помноженная на многолетний опыт гарантирует получение положительного результата. Несмотря на все нюансы и ограничения.

автор статьи:
Антон Головейчук
эксперт по согласованиям, стаж с 2005 года
руководитель ООО "Соглас-Проект"
Комментарии к статье

Запрос информации...

Почему мы?
  • Быстрее других
    Быстрее других
    У нас — самые эффективные методы прохождения документов по инстанциям.
  • Сделаем всё за вас
    Сделаем за Вас
    Весь процесс ведут наши специалисты. С Вас только доверенность.
  • Результативно. Всегда
    Результат. Всегда
    Когда другие сдаются и опускают руки, мы достигаем успеха. Всегда.

Вас может заинтересовать
Согласование перепланировок в Адмиралтейском районеСогласование перепланировок в Василеостровском районеСогласование перепланировок в Выборгском районеСогласование перепланировок в Калининском районеСогласование перепланировок в Кировском районеСогласование перепланировок в Колпинском районеСогласование перепланировок в Красногвардейском районеСогласование перепланировок в Красносельском районеСогласование перепланировок в Кронштадском районеСогласование перепланировок в Курортном районеСогласование перепланировок в Московском районеСогласование перепланировок в Невском районеСогласование перепланировок в Петроградском районеСогласование перепланировок в Петродворцовом районеСогласование перепланировок в Приморском районеСогласование перепланировок в Пушкинском районеСогласование перепланировок в Фрунзенском районеСогласование перепланировок в Центральном районеЦена за согласование перепланировки квартирыПерепланировка квартиры с ипотекойПерепланировка в новостройкеПерепланировка в хрущёвкеПерепланировка в брежневкеПерепланировка в сталинке