Перепланировка квартиры с ипотекой

В последние несколько лет, ипотека и перепланировка квартиры, идут рука об руку – ведь подавляющее большинство квартир в Санкт-Петербурге приобретается с использованием ипотечного кредита.
Это вызывает много вопросов, таких как: а можно ли вообще делать перепланировку в ипотечной квартире? 

В статье мы расскажем в чём отличие процедуры согласования перепланировки ипотечной квартиры от обычной, как построить отношения с банком и какие имеются нюансы и подводные камни в этом вопросе.

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Не стоит пугаться и думать, что если квартира находится в залоге у банка, значит делать перепланировку не разрешат. Разрешат! Однако, не во всех случаях. Прежде всего должны быть соблюдены следующие условия:

• перепланировка должна быть выполнена в полном соответствии со всеми требованиями к жилым помещениям и не нарушать строительных, санитарно-гигиенических и пожарных норм;
• перепланировка квартиры должна быть официально согласована, а изменения в планировке должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
• в результате перепланировки не должна уменьшиться рыночная стоимость квартиры;
• проект перепланировки квартиры должен быть разработан профессиональной проектной организацией, состоящей в СРО и имеющей законное право на разработку проектной документации;
• проект перепланировки должен получить одобрение в банке с выдачей соответствующего документа.

Надо помнить, что без согласия банка, перепланировку ипотечной квартиры согласовать нельзя!

Ещё один насущный вопрос касается устройства проёмов в несущих стенах. Почему-то большинство заёмщиков считает, что банк обязательно откажет в устройстве проёма в несущей стене. Спешим успокоить – банки на подобные изменения смотрят нормально.

Главное – чтобы проект, как упоминалось ранее, был подготовлен компетентной проектной организацией, а помимо этого был проведён конструктивный расчёт и разработан проект усиления проёма металлоконструкциями. Какие изменения в планировке квартиры можно согласовать, а какие нельзя – об этом можно узнать в статье о согласовании перепланировки квартиры.

Как согласовать перепланировку ипотечной квартиры

Перепланировка ипотечной квартиры согласовывается практически так же как и перепланировка обычной квартиры. Главное отличие – это необходимость получения разрешения на перепланировку в банке Краткий алгоритм согласования выглядит так:

1. Сбор исходной документации и разработка проекта перепланировки квартиры
2. Получение разрешения на перепланировку от страховой компании и банка.
3. Согласование проекта перепланировки в государственных инстанциях (МВК)
4. Ввод квартиры в эксплуатацию и внесение изменений в ЕГРН
5. Предоставление в банк всех документов, подтверждающих законность перепланировки.

Процедура согласования перепланировки

1

Бесплатный анализ объекта

Подробнее

2

Заключение договора

Подробнее

3

Сбор исходной информации

Подробнее

4

Разработка проектной документации

Подробнее

5

Согласование проекта в гос. инстанциях

Подробнее

6

Получение разрешения на перепланировку

Подробнее

7

Строительные работы

Подробнее

8

Кадастровый обмер помещения

Подробнее

9

Ввод объекта в эксплуатацию. Получение акта приёмки

Подробнее

10

Изготовление технического плана

Подробнее

11

Получение новой выписки ЕГРН

Подробнее

12

Наши поздравления!

Подробнее

Чем грозит самовольная перепланировка

Нередко, заёмщики, взявшие многолетнюю ипотеку, старательно экономят каждый рубль и осуществляют переделку квартиры без разрешения от банка. Согласование перепланировки в государственных инстанциях они тоже не проводят. В случае с перепланировкой ипотечной квартиры, экономить на согласовании – себе дороже! Недальновидность может, в лучшем случае, привести к огромным штрафам, в худшем – расторжению ипотечного договора. Самое главное – стоит помнить: пока ипотека не выплачена, квартира находится в залоге у банка и юридически банк имеет все права на квартиру. И именно банк имеет возможность лишить заёмщика недвижимости в случае грубого нарушения условий ипотечного договора.

А ещё, не стоит забывать, что незаконная перепланировка, в особо печальных случаях, может привести к деформации несущих конструкций здания, частичному или полному обрушению здания.
Как банк может узнать о перепланировке? Любая жалоба в надзорные органы, претензия или судебный иск становятся известны банку, т.к. квартира находится в залоге у банка, а сам банк является залогодержателем.

• Жалобы соседей на строительный шум и вынос крупногабаритного строительного мусора в УК, Жилищную инспекцию, Администрацию района, прокуратуру.
• Претензия со стороны Управляющей компании, после обнаружения перепланировки в ходе проверки показаний счётчиков, стояков коммуникаций и т.п.
• Претензия со стороны Управляющей компании или Страховой компании, в случаях аварийного залива квартиры по вине соседей или, наоборот, по вине заёмщика.

Что говорит ипотечный договор про перепланировку

Всем, кто планирует в будущем перепланировку квартиры, необходимо предварительно ознакомиться с условиями кредитного договора! Это очень важно! Сколько банков – столько и ипотечных договоров со своими условиями и штрафными санкциями. Поэтому, перед подписанием ипотечного договора, его надо тщательно изучить.

Срок согласования проекта в банке может варьироваться от 1 недели до 1,5 месяцев

А некоторые банки вообще запрещают осуществлять какие-либо перепланировки. Правда, это больше исключение, чем правило. В этом случае остаётся единственный вариант – полностью погасить ипотеку и рассчитаться с банком, а потом уже создавать квартиру своей мечты.

Согласование перепланировки квартиры с банком

Процедура согласования банком перепланировки квартиры предельно проста. Прежде всего необходимо написать в банке заявление. А после, предоставить на согласование в банк проект перепланировки квартиры. Условие одно - проект должен быть разработан профессиональной проектной организацией, которая состоит в СРО и деятельность которой застрахована на 25 млн. руб. Для банков это имеет приоритетное значение. Если организация не состоит в СРО – она не имеет права заниматься проектной деятельностью.

Абсолютно все проекты перепланировок, подготовленные ООО «Соглас-Проект», получили одобрения в банках!

После рассмотрения проекта перепланировки банк выдаёт разрешение, в котором, будут указаны условия проведения перепланировки. В разных банках – они разные. Ниже приведены наиболее часто встречающиеся требования банков:
- максимальный срок, который отводится заёмщику на согласование перепланировки;
- перечень инстанций, с которыми необходимо провести согласование;
- срок предоставления в банк документов, подтверждающих законность перепланировки;
- запрет на определённый вид перепланировок (например – затрагивание несущих стен);

В каких случаях банк откажет в перепланировке

– Проект перепланировки подготовлен организацией или частным лицом, не состоящим в СРО и не имеющим права на разработку проектной документации;
– Не получено согласие страховой компании;
– Перепланировка нарушает требования законодательства;
– Перепланировка затрагивает интересы других собственников в многоквартирном доме;
– В результате перепланировки существенно уменьшается стоимость объекта недвижимости;

Согласование перепланировки в Сбербанке

Подавляющее большинство ипотечных кредитов в России, выдаётся самой крупной кредитной организацией – Сбербанком. Остановимся более подробно на условиях, которые выдвигает Сбербанк к своим заёмщикам. Сбербанк, как и остальные банки, даёт своё разрешение на перепланировку только на основании рассмотрения проектной документации.

Условия, которые выдвигает Сбербанк в части перепланировок ипотечных квартир достаточно суровы. Банк будет требовать от заёмщика досрочного погашения кредита и уплаты всех процентов в следующих случаях:

1. грубое нарушение правил эксплуатации квартиры, в т.ч. проведение самовольной перепланировки
2. полная или частичная утрата квартиры или ухудшение её состояния, в т.ч. из-за самовольной перепланировки
3. необоснованный отказ в проверке квартиры
4. отсутствие страховки / продления страховки на квартиру в соответствии с кредитным договором
5. выявление обременений на квартиру

Разрешение на перепланировку в банке ВТБ

Вторая по величине кредитная организация в России – это банк ВТБ. По количеству ипотечных кредитов банк ВТБ занимает второе место после Сбербанка. К сожалению, в вопросе перепланировок, банк выдвигает достаточно суровое требование по срокам согласования. 6 месяцев – этот срок даётся заёмщику на согласование перепланировки. Это очень маленький срок. Успеть за полгода сделать ремонт в квартире и согласовать перепланировку очень и очень непросто.

Банк ВТБ выдвигает к заёмщикам следующие условия по вопросу выдачи разрешения на перепланировку квартиры:

1. Необходимо предоставить извещение от страховой компании, о том, что она уведомлена о намерении заёмщика произвести перепланировку;
2. Если квартира или здание, в котором находится квартира, является объектом культурного наследия, то необходимо предоставить разрешение от Комитета по охране памятников (КГИОП);
3. Если заёмщик самовольно произвёл перепланировку, он обязан вернуть всё в первоначальное состояние;
4. У заёмщика не должно быть просроченных платежей по ипотеке;
5. Срок проведения работ по оформлению перепланировки – 6 месяцев с даты выдачи разрешения банка на перепланировку;
6. Срок рассмотрения заявления о перепланировки – 7 дней;

Согласование перепланировки в страховой компании

Согласование перепланировки со страховщиками, носит уведомительный характер. Заёмщик должен обязательно уведомить страховую компанию о предстоящей перепланировке, т.к. договоре страхования указаны важные характеристики квартиры (общая и жилая площадь квартиры), которые в результате перепланировки могут измениться из-за демонтажа старых стен и возведения новых, объединения нескольких помещений, присоединения лоджии и т.д.

После завершения перепланировки, заёмщик должен предоставить в страховую компанию все необходимые документы для внесения изменений в договор страхования.

Сколько стоит согласовать перепланировку ипотечной квартиры

Стоимость согласования перепланировки ипотечной квартиры практически идентична стоимости согласования обычной квартиры. Специалисты компании "Соглас-Проект" проведут анализ вашей перепланировки и подготовят расчёт стоимости согласования. Это бесплатно! Заказать подготовку расчёта стоимости можно через форму "Узнай сколько стоит твоя перепланировка" или по телефонам компании.

Узнать от чего зависит и как сделать ниже стоимость согласования перепланировки, можно в статье о ценах и ценообразовании.

Советы для ипотечников

• Внимательное изучение ипотечного договора. Это вообще самое главное! Заёмщик «ещё на берегу», до заключения ипотечного договора с банком, должен понимать, что ему можно делать с объектом недвижимости, а чего нельзя. Это простое правило сбережёт немало нервов и денег. В противном случае заёмщик может оказаться в ситуации, когда на весь срок ипотеки (10-30 лет) он будет лишён возможности реализации в своей квартире даже самой незначительной перепланировки.
• Обязательное получение разрешения на перепланировку от банка. Несогласованная с банком перепланировка, как правило, приводит к возникновению конфликтной ситуации, которая в свою очередь, может обернуться требованием банка привести квартиру в первоначальный вид и изменением условий или разрывом ипотечного договора.
• Сроки оформления перепланировки. Банк, после выдачи согласия на перепланировку, оговаривает с Заёмщиком сроки проведения строительных работ и предоставления документов, подтверждающих законность перепланировки. В ряде банков этот срок составляет – 6 месяцев

Покупка квартиры в ипотеку с самовольной перепланировкой

Зачастую, квартира, которую очень хочется приобрести имеет самовольную перепланировку. Если квартира приобретается за наличные – проблем нет! Кроме одного – все возможные проблемы в будущем покупатель принимает на свой страх и риск.

Если же квартира приобретается с использованием ипотеки – в этом случае банк с вероятностью 95% ипотечный кредит не одобрит. Если изменения в планировке минимальны, то есть надежда, что банк «не заметит» самоволку и не будет препятствовать в выдаче ипотеки. Часто возникает ситуация, когда будущий заёмщик оплачивает по требованию банка оценку квартиры. В Санкт-Петербурге, стоимость этой процедуры составляет от 3000 до 5000 руб. Оценщиком, после осмотра квартиры, выявляется несогласованная планировка, из-за которой банк отказывает в ипотеке, а несостоявшийся заёмщик просто теряет деньги. И такая ситуация может происходить не единожды.

Совет: перед оплатой услуг оценщика, закажите по квартире выписку ЕГРН и самостоятельно проверьте на объекте наличие несогласованной перепланировки. Если вам потребуется консультация и помощь специалиста – обратитесь в компанию «Соглас-Проект». Мы поможем вам выявить незаконную перепланировку и расскажем о возможности её узаконивания. Услуга – бесплатна!

Почему для банков важно, чтобы планировка в квартире была законной

Квартира, которая имеет обременение в виде незаконной перепланировки не является ликвидным объектом недвижимости. Её нельзя быстро и дорого продать. Рыночная стоимость квартиры сильно снижается ввиду наличия неузаконенной перепланировки. А в ряде случаев самовольную перепланировку вообще нельзя узаконить. От таких объектов следует держаться подальше.

Проверка банком квартиры перед выдачей ипотеки

Решение о выдаче ипотеки банк принимает на основе Отчёта об оценке квартиры, которую производит аккредитованная оценочная компания. Оценка квартиры сопровождается фотофиксацией текущей планировки. И если в отчёте оценочной компании будет фигурировать самовольная перепланировка – банк, разумеется, ипотеку не одобрит. Банк, максимально заинтересован, чтобы объект недвижимости, на который выдаётся ипотечный кредит, был полностью легален. Ведь, в случае разрыва кредитного договора с заёмщиком, банк эту квартиру будет выставлять на продажу. И чем больше «тёмных пятен» у квартиры, тем за меньшие деньги её можно будет продать.

Как происходит оценка ипотечной квартиры

Для оценки квартиры необходимо обратиться в оценочную компанию. Тут имеется 2 варианта. В первом случае – это будет компания, которая работает с банком на постоянной основе и которую рекомендует банк, во втором – компания, которую заёмщик ищет самостоятельно. Преимущества 1-го варианта: оценщики будут точно знать какие «нюансы» квартиры банк «пропустит» и даст добро на ипотеку, а в каких случаях банк выдаст отказ. Преимущество 2-го варианта – можно найти более приемлемую стоимость услуги. Далее, оценщиком будет осуществлён выезд на объект, в ходе которого будет проведена фотофиксация и сравнение текущей планировки квартиры с планом квартиры из выписки ЕГРН или техническим паспортом на квартиру. В результате работ, оценочной компанией готовится Отчёт об оценке квартиры, в который будут включены фотографии всех помещений квартиры. Договориться с оценщиком, чтобы он «не заметил» самовольную перепланировку практически невозможно: во-первых оценщик, в этом случае, рискует лишиться квалификационного аттестата, а во-вторых в отчёте об оценке публикуются фотографии квартиры, на которых скрыть незаконную перепланировку практически невозможно.

Ниже приведены типы планировочных изменений, при наличии которых банк точно не одобрит ипотеку без согласования:

• объединена кухня и комната
• присоединена к квартире лоджия
• затронута несущая стена (устроен проём или демонтирована часть стены)
• изменена конфигурация стен
• кухня перенесена в комнату
• изменение фасада здания (расширение или устройство дополнительного оконного проёма)
• затронуто общедомовое имущество (например, к площади квартиры присоединена часть межквартирного коридора)
• устройство камина

Соглас-Проект: профессиональное согласование перепланировок в ипотечных квартирах

Около половины всех наших объектов по согласованию перепланировок составляют ипотечные квартиры. Нас не пугают повышенные требования банков к перепланировкам, а годами накопленный положительный опыт не позволяет сомневаться в успехе. На все проекты перепланировок, которые мы разрабатывали для наших клиентов, были получены одобрения банков и ни один не был «зарублен». Единственное, на что мы не можем повлиять – это срок рассмотрения банком проектной документации.